Location touristique de navires entre particuliers à titre d’hébergement à quai

La location touristique de courte durée de navires de plaisance entre particuliers dans les ports de plaisance se heurte aux principes protecteurs du domaine public maritime et soulèvent des difficultés en terme de responsabilité tant pour l’autorité portuaire, le propriétaire du navire que le locataire. Ces usages soulignent l’inadaptation des règles d’urbanisme, environnementales, fiscales ou encore domaniales dans l’enceinte portuaire.

Les politiques de gestion du domaine public maritime, qu’il soit naturel ou artificiel doivent conjuguer l’impulsion et la valorisation des activités économiques, la préservation de l’environnement et l’aménagement du territoire. Or, cet espace fait depuis quelques années l’objet de nouveaux usages sous l’essor de l’économie collaborative

Le développement de ces activités engendrent des questions de conflits d’usages et de risque de distorsions concurrentielles préjudiciables aux activités professionnelles existantes, de sécurité et de responsabilité dans l’enceinte portuaire, mais également des difficultés environnementales par les rejets en mer et la gestion des déchets ou encore de nuisances sonores et lumineuses.

A ce jour, il existe de nombreuses incertitudes sur la légalité et le traitement de ces activités en progression à l’aune de la réglementation relative aux autorisations d’occupation du domaine public maritime ou portuaire.

Inaliénabilité et imprescriptibilité du domaine public portuaire

Le domaine public portuaire est une composante du domaine public maritime et correspondant à l’ensemble des zones confiées en gestion à une autorité portuaire en application de l’article L 2111-6 du code général de la propriété des personnes publiques

La notion de domaine public portuaire n’est pas présente dans le corpus législatif encadrant la domanialité publique, elle résulte d’une construction jurisprudentielle.

La protection de l’affectation du domaine public maritime, naturel et artificiel, s’appuie sur des outils juridiques conçus pour prévenir tout changement d’usage et de propriété de ces biens.

Le critère d’appartenance au domaine public réside dans l’affectation à l’utilité publique.

Ces outils reposent sur deux principes majeurs que sont l’inaliénabilité et l’imprescriptibilité, énoncés à l’article L 3111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques et reconnus par une décision du Conseil Constitutionnel du 26 octobre 2018

Inaliénabilité

L’inaliénabilité se traduit par le fait qu’aucun droit de propriété sur un bien appartenant au domaine public ne peut être valablement constitué au profit de tiers et que l’autorité publique propriétaire ne peut accorder aucun droit réel, comme un usufruit, à un particulier

L’interdiction de céder d’aucun manière des biens du domaine public de façon volontaire ou sous contrainte, à titre onéreux ou à titre gratuit, en fait des biens hors commerce au sens de l’article 1598 du code civil

Toute valorisation financière du patrimoine foncier du domaine public par un particulier est incompatible avec ce principe d’inaliénabilité

L’article L 8221-3 Code du travail présume comme accompli à titre lucratif des prestations qui sont récurrentes

Imprescriptibilité

Le principe d’imprescriptibilité peut être vue comme un complément de l’inaliénabilité en tant qu’elle fait obstacle à ce que les personnes publiques soient dépossédées, à leur insu, de certaines dépendances de leur domaine public, et les protège contre leur propre négligence

L’imprescriptibilité a pour effet de rendre inapplicable la règle consacrée par l’article 2276 du code civil selon lequel en fait de meubles, la possession vaut titre.

Autrement dit, la prescription acquisitive est nautralisée et une personne privée ne peut s’approprier un bien du domaine public par sa seule utilisation prolongée et ne peut donc en acquérir aucun droit

La domanialité publique vise à ne pas soumettre un certain nombre de biens, en raison de leur utilité publique, aux règles de la propriété privée et de son commerce

En ce sens, un poste d’amarrage au sein d’un port de plaisance est accordée uniquement à titre personnel et ne saurait se transmettre par vente ou héritage d’un navire occupant l’emplacement,

L’utilisation de navires pour la location de courte durée dans les ports de plaisance se heurte aux principes protecteurs du domaine public maritime, pose des questions nouvelles aux gestionnaires de ces équipements et souligne l’inadaptation des règles d’urbanisme, environnementales, fiscales, domaniales et du volet portuaire du code des transports à ces usages nouveaux.

Caractérisation de la location touristique d’un navire de plaisance

L‘article 528 du code civil énonce que sont meubles par leur nature les biens qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre et l’article 531 précise en ce sens que les bateaux et navires sont meubles

Il appartient à l’Etat de déterminer les procédures de classement des meublés de tourisme. En ce sens l’article L 324-1-1 du code du tourisme énonce :

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois

Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur

Force est de constater que la loi n’englobe pas dans la définition des meublés de tourisme les navires de plaisance, ceci d’autant plus, qu’ils sont qualifiés sur un plan juridique de meuble et non d’immeuble comme le sont des maisons ou appartements.

L’assujettissement à un régime juridique spécifique des navires de plaisance faisant l’objet d’une location à titre d’hébergement demeure donc à ce jour théorique et en conséquence, renvoie au gestionnaire portuaire, en tant qu’autorité compétente du domaine public portuaire, la responsabilité d’autoriser ou de refuser l’activité commerciale.

Discrétion de l’autorité portuaire

L’article L 2122-1 du code des transports énonce le principe suivant :

Nul ne peut, sans disposer d’un titre l’y habilitant, occuper une dépendance du domaine public d’une personne publique ou l’utiliser dans des limites dépassant le droit d’usage qui appartient à tous.

S’agissant de la disposition privative de postes à quai destinés à des navires de plaisance, l’article R 5314-31 du code des transport précise que celle-ci est consentie dans des conditions définies par l’autorité compétente, à savoir le gestionnaire de port.

Autrement dit, en l’absence d’un cadre juridique précis, l’autorité portuaire a toute discrétion pour accueillir, sous des conditions fixées notamment par le règlement d’autorité portuaire, ou refuser, une activité commerciale de location d’un navire à quai

Obligation d’assurance

Dans l’attente d’un cadre réglementaire précis et adapté, un raisonnement par analogie avec l’exercice d’une activité locative à terre semble pouvoir imposer au plaisancier qui propose une activité commerciale d’hôtellerie à flot de souscrire un contrat d’assurance spécifique puisque nombreux contrats restreignent l’étendue de la garantie aux dommages qui surviennent lorsque le navire est utilisé à des seules fins d’agrément.

La location à quai à titre d’hébergement nécessitera la plupart du temps de souscrire, en sus de l’assurance habituelle, une extension de garantie afin de couvrir les éventuels dommages.

Le gestionnaire du port aurait alors toute latitude d’imposer une telle garantie comme préalable indispensable à l’exercice de l’activité commerciale sur le domaine public portuaire.

Responsabilités

Le développement des situations locatives au sein des ports de plaisance engendre des risques pour l’autorité portuaires et les autres usagers.

A l’occasion d’un séjour hôtelier sur un navire de plaisance, des dommages matériels (rupture d’amarres, voie d’eau par l’ouverture de vannes, incendie avec un réchaud à gaz…) et corporels (blessure sur le ponton ou le pont, chute à la mer…) peuvent survenir

La fréquence des dommages et leur gravité dépendront de facteurs tels que l’imprudence, la méconnaissance ou l’incompétence des locataires au regard des règles de sécurité afférentes au milieu portuaire et maritime.

Responsabilité de l’autorité portuaire

Le gestionnaire du port doit assurer une surveillance générale des installations du port, sans endosser la qualité de gardien des navires et des biens se trouvant dans l’enceinte portuaire.

En ce sens, l’autorité portuaire n’est pas responsable de plein droit des dommages accidentels ou intentionnels commis à l’encontre des navires

En outre, l ’exploitant du port ne répond pas des dommages occasionnés aux navires ou aux biens par des tiers et sa responsabilité ne pourra pas être recherchée à l’occasion de services accessoires que l’usager aurait pu confier à des tiers.

Responsabilité du loueur

En cas de dommages matériels survenus au navire lors de la période de de location, le propriétaire est susceptible de voir sa responsabilité engagée s’il est démontré que le dommage a pour origine un manquement dans ses obligations contractuelles (sécurité du navire, armement obligatoire…)

L’arrêté du 6 mai 2019 révisant la Division 240 oblige la personne responsable de l’entretien du navire, qu’il soit professionnel ou particulier, à la tenue annuelle d’un registre de vérification spéciale qui permet au loueur du navire de vérifier que l’entretien du navire et le suivi de son matériel de sécurité sont réalisés régulièrement.

La vérification technique obligatoire de l’entretien du navire et de son suivi du matériel de sécurité engage la responsabilité de l’exploitant du navire, tel un propriétaire lors de la location d’un navire à quai

En cas de dommages corporels survenus au locataire,et le cas échéant à des tiers, lors de la période de location, et sous réserve qu’ils ne trouvent pas leur cause dans une faute personnelle du ou des victime(s), le fait d’un tiers ou encore un cas de force majeure, le propriétaire peut également voir sa responsabilité civile et pénale engagée, par exemple sur le fondement de la violation d’une obligation générale de sécurité.

En tout état de cause, les contrats d’assurance ne couvrent pas les pertes et les avaries survenues alors que le navire était en contravention avec la réglementation, tel qu’un dommage qui surviendrait à l’occasion d’une location touristique à quai alors même que celle-ci aurait été interdite par l’autorité portuaire.

Responsabilité du locataire

L’article 1728 du code civil impose d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée ou suivant celle présumée d’après les circonstance.

Le locataire doit, conformément au contrat de location, utiliser paisiblement le navire et répondre des dégradations. Il doit par exemple respecter le nombre maximal de personnes autorisées à occuper le navire, si le propriétaire a fixé ce maximum.

Une présomption de responsabilité pèse sur le locataire en cas de dommages causés au navire

Si les locations saisonnières ne sont pas soumises à l’obligation d’assurance, le locataire porte la responsabilité des dommages causés au navire occupé pendant  la durée de la location et, à ce titre, ne doit pas négliger de garantir sa responsabilité, tant à l’égard du propriétaire du navire que du gestionnaire portuaire.

En conclusion, un assouplissement des principes absolus de la domanialité publique s’appliquant aux ports de plaisance serait opportune afin d’accueillir de façon harmonisée et équitable sur l’ensemble des littoraux métropolitains et ultra-marins l’essor de la location à quai à titre d’hébergement touristique.

Cette évolution doit s’accompagner d’une redéfinition de la relation entre l’usager (propriétaire du navire et locataire) et l’autorité portuaire, ainsi qu’un positionnement précis des assurances, pour créer et stabiliser un cadre juridique cohérent et protecteur des parties en présence.

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